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郑州开封试点现房销售,业界人士建议:政府在地价上应让利


[摘要] 现房销售制度下,地方政府在地价上要让利,以降低开发成本,进而稳定房价预期。

深处项目停工之困的郑州将迎来房地产销售模式调整。

2月7日,河南省住房和城乡建设工作会议在郑州召开,会议明确,2023年将进一步规范商品房预售资金监管,逐步提高预售门槛,以郑州、开封为试点积极探索预售制度改革和现房销售。

“河南是2022年全国保交楼工作的标杆省份,相比海南等过去试点,此次结合2023年住房工作总精神,提及现房销售模式改革具有风向标意义。”专家分析,此次也跳出了鼓励和自愿范畴,上升为“试点”概念,能级更高,这说明改革节奏明显加快,也更具有示范效应。

“必须要避免新的保交楼项目出现不利情况。”广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示,郑州烂尾楼最多,保交楼压力最大,迫切需要进行开发模式、销售模式的调整,试点现房销售有利于杜绝后续再次出现烂尾楼问题。

过去一年,受疫情、特大暴雨、房地产项目暴雷停工影响,郑州房地产市场波动巨大,据中国房地产报记者此前获取的一份内部资料显示,郑州全市(包括各区市)问题楼盘的数量多达百余个,其中不乏知名房企开发建设的楼盘。就存在问题而言,主要是涉法涉诉、不动产登记、土地规划、资金断裂、违规违建、房屋质量等。

此后,经政府部门积极协调、纾困,到2022年年底郑州市保交楼项目实质性复工95%以上,新增建成安置房2426万平方米,15万群众回迁新居。另据数据显示,截至2022年12月31日,郑州问题项目35个,尚未交付总套数40601套,尚未交付面积453万平方米。

预售制度下衍生的问题持续引发了高层关注。

实际上,2022年4月,郑州市住房保障和房地产管理局就下发了《关于做好商品房预售有关工作的通知》,其中提到鼓励有条件有实力的开发企业现房销售。从实施情况来看,房企对现房销售积极性并不高。

郑州当地一位房企人士表示,现房销售被视为是新的房地产调控思路,能够有效减少购房者担忧,但这一模式会进一步加大开发商资金压力,“尤其会对目前存在大量未开工、在建但尚未竣工交付的楼盘产生一定影响。”

对此,李宇嘉认为在现售制度下必须要求政府在地价上让利,以降低开发成本,进而稳定房价预期,“目前郑州已批新房、土地供应已经非常大,且均为预售模式,在房价持续下跌情况下,如果土地价格、建设成本不变,现售会抬高企业建设成本。”

也有房企投拓人士对记者表示,如果一个楼盘同时存在现房和期房,考虑到土地、建安等成本,现房价格将高于期房,购房者是否愿意买单将成为新问题。

以北京首个现房销售项目中铁兴创·逸境为例,拿地时销售指导价5.9万元/平方米,该项目一期为期房,二期为现房。目前一期期房在售均价为5.5万元/平方米左右,小户型最低可做到4.8万元/平方米左右;二期现房还未定价,预估均价6万元/平方米左右,价格高出5000元/平方米,不过目前不知市场接受程度。

不过,随着房地产市场风险加剧和资金压力加大等问题凸显,现房销售已成为房地产行业新发展模式。除河南外,近日山东、安徽、四川等省份先后在今年的住房和城乡建设工作会议上亦明确提出将开展现房销售试点。

1月17日,全国住房和城乡建设工作会议召开,会议对于2023年房地产行业政策方向给出明确思路,其中强调“有条件的可以进行现房销售,继续实行预售的,必须把资金监管责任落到位,防止资金抽逃,不能出现新的交楼风险”。

“预计后续各地在住房和城乡建设工作会议中都会提及现房销售试点工作,从点状式试点逐渐演变为组团式的发展模式,尤其是一些重点省会城市会加入到试点大军中。”专家判断。